ole hyvä ja odota hetki, sivu latautuu

Tärkeitä neuvoja rakennuttajalle

Kun unelmananne omakotitalon toteuttamisesta on ajankohtainen

Niinkin ihana asia kuin oman unelmakodin rakennuttaminen on, kannattaa lähteä liikkeelle selvittämällä budjetti kokonaishankkeelle. Pankin kanssa neuvotellaan, millainen lainasumma on tilanteeseen nähden sopiva ja millaisen summan pankista ylipäätään saa lainaa. Tämä antaa tärkeitä reunaehtoja rakennuttamiselle ja mielestämme rakennusliikkeen tulee ottaa vastuu budjetista eli sen riittävyydestä.

Suosittelen huomioimaan budjetissa noin 10.000 euron muutosvaran esim. tason nostamisen johdosta. Mielitekoja ja toiveita tiettyjen yksityiskohtien osalta saattaa ilmetä, jolloin on hyvä olla pelivaraa saada toiveet toteen. Jos rahoitusta on 250.000 euroa niin allekirjoitushetkellä 240.000 euron projekti on tällöin järkevä, mikä antaa tuon pelivaran muutoksille.

On tärkeää katsoa myös horisontin taakse. Kuinka kauan on itse tarkoitus asua kodissa? Nämä intressit kannattaa käydä rakennusliikkeen kanssa läpi jo ensimmäisessä keskustelussa.

  1. Jos olet bisnes mielessä liikkeellä, tällöin kannattaa rakennuttaa tehokas ja kompakti paketti, joka sopii useammille kuluttajille. Jos aikomuksena on tienata rakennuttajana tai yksityisenä sijoittajana myyntihetkellä, tehdään perusratkaisuja kustannustehokkaasti.
  2. Omat pois -hengessä voi rakennuttaa mieltymyksiä mukaillen, mutta kumminkin siten että myydessä se siitä saa vielä omat pois. Täytyy tehdä kompromisseja, jotta itselle tärkeimmät ja olennaisimmat asiat on huomioitu, mutta ei kuitenkaan teetetä ”ylilaatua” kaikilta osin, mistä joku muu ei olekaan valmis maksamaan extraa.
  3. Kerralla loppuelämän investointi. Kun tarkoituksena on rakennuttaa arkkitehtuurinen, rakenteiltaan monimutkainen, tasoltaan arvokkailla tuotteilla ja makaavuuksilla tehty loppuelämän keidas, tällöin myydessä ei saa todennäköisesti kaikkia mukavuuksia, arkkitehtuuria ja tuotetasoa myyntihinnassa takaisin (”ylilaatua” ei saa myyntihinnassa takaisin).

Näiden päätösten jälkeen hanki vuokra- tai ostotontti. 

Ennen ostoa tai vuokrausta tarkista kaavamääräykset esim. saako tontille rakentaa sitä mitä olet ajatellut?

Varmista maaperä -> maatöissä voi tulla yllätyksiä. Maaperätutkimuksen voi kirjata kaupan ehdoksi, jos ilmenee yllätyksiä. Tutkimus maksaa noin 500€, mutta on hintansa väärti.

Tarkista, että kohteen ilmansuunnat sopivat mietinnässä olevalle kohteelle.

Jos aloitat luonnossuunnittelun suoraan arkkitehdin kanssa, varmista, että arkkitehti ymmärtää budjettinne.

Olen urani aikana laskenut kymmeniä, jopa satoja, tarjouksia, missä talo ja piharakennuksen hinnaksi muodostuu 250.000€ ja tämän tulisi olla kokonaisbudjetti -> tästä uupuvat vielä maatyöt, viranomaismaksut, viher-/pihatyöt, valvonta/pääsuunnittelu, ulkopuolen maalaukset, rakennusajan sähkö, vakuutukset, siivous ja jätekulut esimerkiksi. Tässä tapauksessa on mennyt paljon aikaa ja pettymys on suuri, kun tehostusta tehdään eri ratkaisuihin -> pahimmillaan arkkitehdin visoista joudutaan luopumaan.

Älä teetä rakennuslupakuvia ennen kuin olet päättänyt urakoitsijan, koska jokaisella rakennusliikkeellä on omat detaljit. Tämän takia voi joutua päivittämään kaikki lupakuvat uudestaan. Sovi siis arkkitehdin kanssa luonnossuunnittelupaketti, jolla kilpailutat rakennusliikkeitä.

Velvoita suunnittelija tutustumaan rakennustapaohjeisiin kaava-alueella.

Jotta onnistuisit kilpailutuksessa perehdy toimitussisällön vaikutuksiin. Tähän olen tehnyt työkalun, joka on pintaraapaisu toimitussisällön pääkohdista. Kannattaa tutustua aiheeseen linkin takaa.

On hyvä ymmärtää, että ehkä elämäsi suurimman investoinnin tiimoilla on lukuisia asioita, mitä kannattaa huomioida. Jos painaa päätä pahkaa eteenpäin, saattaa jäädä jotain tärkeää huomioimatta.

Tärkeitä asioita huomioitavaksi, kun kilpailutat avaimet käteen -omakotitaloa

Ensimmäinen vahva suositukseni on tutustua kaikkien kilpailuttamiesi yritysten referensseihin.

Pyydä yritykseltä yhteystiedot ainakin yhdeltä vanhalta asiakkaalta, kenelle kyseinen yritys on aiemmin toteuttanut vastaavan saman tyylisen hankkeen.

Tarkista yrityksen taloudellinen tilanne esimerkiksi Finder.fi:stä. Jokainen haluaa, että yritys mikä on urakoinut ison hankinnan, on pystyssä ainakin runkotakuu ajan, joka on kaikilla toimijoilla 10 vuotta.

Vaadi tarkkatoimitussisältö, mikä on tuotemerkkien tarkkuudella määritetty (esim. IV-kone Vallox 145 MV). Paljon törmää tarjouksiin, missä lukee iv-kone vuosihyötysuhde esim. 60%, mutta merkki ja malli puuttuvat. Olet oikeutettu tietämään tarkemmin.

Perehtymällä lähtötasokartoitukseen huomaat, että huoneistoala neliöitä voi teettää ”karvalakkina” alk. 1300€/m2 ja Premiumina alk.  1700€/m2.

Lopputuloksena voi olla että 135 huoneistoalaneliön kokoisessa talossa hinta voi vaihdella toimitussisällön mukaan jopa 50 000€.

Varmista, että kaikilla on vertailukelpoinen tarjous ennen kuin teet päätöksiä. Sinun tulee ymmärtää, mitä toimitussisällöt ovat ja miten niitä voi vertailla keskenään.

Tarkista tilaajan velvollisuudet avaimet käteen -hankkeissa. Näissä on suuria vaihteluja esimerkiksi materiaalien suojaus, siivous, tarvikkeiden vastaanotto eivät välttämättä ole yrityksen vastuulla, vaikka olet ymmärtänyt, että kohde on ns. avaimet käteen -periaatteella toteutettu. Onko avaimet käteen todella avaimet käteen?

Käy läpi, ketä alihankkijoita projektiin liittyy? (Perustusten tekijät, sähkö ja lvi tekniikan tekijät, maalarit jne.)

Käy yrityksen kanssa läpi, mitä muutoksia yritys pystyy toteuttamaan projektin aikana vai pystyykö mitään?

Kun neuvottelut jatkuvat sopimukseen asti, varmista, että yrityksellä ja teillä on sama ymmärrys kohteen lopullisesta hinnasta. Jätä noin 5000-10 000€ varaa yllätyksille, joita voi tulla maatöissä ja tasonkorotuksissa.

Muistithan, että avaimet käteen paketin päälle tulee aina nämä kulut.

  • Tontti, maaperätutkimus ja luonnossuunnittelu
  • Pääsuunnittelu ja vastaavatyönjohto 
  • Liittymämaksut ja rakennuslupamaksut
  • Maarakennustyöt
  • Ulkomaalaus, vihertyöt, asfaltti, aidat
  • Rakentamisen aikaiset sähkö, vesi ja jätekulut

Tunnista nämä yleisimmät sudenkuopat ja sisältöerot, kun rakennutat omakotitaloa

-Maatyöt – tarkista, että urakassa on mukana maiden poisajot 

-Maa-ainesten määrät on laskettu pohjatutkimuksen mukaan

-Routasuojaus VTT routasuojausohjeen mukaan.

-Maakaapelit, syöttöjohdot, valokuitu, pihavalovaraukset

-Dokumentointi maatöistä valokuvin

-Valitse valvoja / pääsuunnittelija, joka ymmärtää omakotitalon rakennuttamisen tietotaidon nykyaikana, sillä tämä henkilö on tärkein tiedonlähde esimerkiksi tarjouksia verrattaessa

-Onko kuisti tarjottu kylmillä sokkeleilla vai pilariperustuksilla?

-Ulkoverhous speksit 23mm vai 28mm -> Sisältyykö pohjamaalaus lopulliseen sävyyn tai jopa välimaalaus?

-Palo-osastot

-Kipsilevyt – normaalikova vai erikoiskova?

-Terassilauta materiaali ja kiinnitystapa 

-Vesikattomateriaalit (helppo vaatia kaikilta sama tuote)

-Sauna kokonaisuutena: materiaalit / tuotteet / kiuasmalli

-Tulisija (helppoa tyypittää kaikilta sama tuote) -> kuinka tulisija korvausilma tuotetaan?

-Lvi ja sähkö sisältöjen tasot ja tuotemerkit (mikä ero on ryhmäkeskuksella ja sisämittauskeskuksella?)

-Lämmönlähde (kokonaisuus, jossa isoja hinta eroja), takuuaika?

-Huonekorkeus (hinta ja ulkonäkövaikutus suuri)

-Ikkunoiden ja ovien yläpinnan korkeus (liian paljon näkee taloja, joilla on ns. ”lakki silmillä” (huonekorkeus 2700 ja ikkunat korossa 2100)

-Ulko-ovet (tyypit, valmistaja, palovaatimukset)

-Ikkunat (kiinteitä vai avattavia, kaihtimilla vai ilman?), onko, jollakin tuotteella palovaatimuksia?

-Kalusteet ja kodinkoneet – HOX yksisuurimmista miinoista! Ks. esimerkki kohta lähtötasonkartoitus (kalusteet-tuoteryhmä)

-Pintamateriaalien hintaryhmät, onko kyseessä hyllynreunahinta, rakennusliikkeen ostoehtohinta vai siltä väliltä?

-Asennuslisät erikoistuotteille! Mosaiikkilisä, ison laatan lisä, kuivapuristelisä, tapetointilisä

-Seinäpintojen tasoitustapa ja lopputulos yli tasoitus vai nauhatasoitus? (hintavaikutus jopa 3000-5000€), erot näkyvätkö levysaumat ilta-auringossa/ epäsuorassa valaistuksessa?

-Sisäkattomateriaalit MDF paneeli, sumukipsi, sileä maalikatto vai erikoiskatto esim. rimakatto (hintaerot huomattavia)

Artikkelit kirjoitti Pekka Kokko, toimitusjohtaja

rakennusliike oulu